Prenons Inès, dix-huit ans, admise en BTS à Rennes. Elle trouve un studio de 19 m² à 480 euros charges comprises, et l’agence lui remet un dossier à compléter par ses parents : un acte de cautionnement solidaire. Ses parents signent entre deux cartons, sans lire les trois pages. C’est le cas le plus fréquent, et c’est précisément le document dont il faut comprendre la portée avant la rentrée, parce qu’il engage le patrimoine familial pour toute la durée des études, et souvent au-delà.
Ce que le bailleur a le droit de demander
La loi du 6 juillet 1989, dans son article 22-1, interdit au bailleur qui a déjà souscrit une assurance contre les impayés de réclamer en plus une caution. Elle prévoit une exception, et elle vise exactement la situation d’Inès : le logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Un propriétaire peut donc cumuler une assurance loyers impayés et la caution des parents quand le locataire est étudiant. Le dépôt de garantie, lui, reste plafonné à un mois de loyer hors charges, quel que soit l’âge du locataire : l’article 22 de la même loi ne laisse pas de marge sur ce point, et un bailleur qui demande deux mois pour un studio vide est hors du cadre.
Le bailleur ne peut pas non plus refuser une caution au motif qu’elle n’a pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas en métropole. Des parents installés à La Réunion ou à l’étranger peuvent se porter garants d’un étudiant à Rennes.
La mention manuscrite, et ce qu’elle dit
L’acte que signent les parents d’Inès n’est valable qu’à des conditions de forme précises. L’article 2297 du code civil impose à la caution personne physique d’écrire elle-même qu’elle s’engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d’un montant exprimé en chiffres et en toutes lettres. Si les deux diffèrent, c’est la somme en lettres qui compte. Quand la caution est « solidaire », la mention précise aussi qu’elle renonce à exiger que le bailleur poursuive d’abord le locataire : le propriétaire peut réclamer les loyers impayés directement aux parents, dès le premier mois manqué, sans passer par Inès.
La loi de 1989 ajoute ses propres exigences : l’acte doit reproduire le montant du loyer et ses conditions de révision tels qu’ils figurent au bail, et le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité. Des parents qui n’ont jamais reçu le bail, ou dont l’acte ne mentionne pas le loyer, disposent d’un argument sérieux si on leur réclame un jour une dette. Du côté du propriétaire, un acte mal rédigé est une garantie qui n’existe pas ; c’est pour cette raison que les règles de validité sont détaillées dans l’engagement de caution solidaire vu du côté du bailleur, avec les recours qu’il ouvre.
Combien de temps dure l’engagement
C’est la question que les parents posent rarement. Si l’acte ne fixe aucune durée, ou s’il est conclu pour une durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. Mais la résiliation ne prend effet qu’au terme du bail en cours au moment où le bailleur reçoit la lettre : pour un studio vide loué trois ans, des parents qui résilient en deuxième année restent tenus jusqu’à la fin de la période de trois ans. Si l’acte prévoit une durée précise, par exemple « la durée du bail et deux renouvellements », il court jusqu’à son terme sans possibilité de sortie anticipée.
ActualitéComprendre l’idéologie fasciste : origines et principes clésAutre point qui protège la famille : lorsque les loyers sont impayés, le commandement de payer délivré au locataire doit être signifié à la caution dans les quinze jours. À défaut, les parents restent tenus de la dette principale, mais pas des pénalités ni des intérêts de retard. Dans le cas d’Inès, si le bailleur attend six mois avant de prévenir ses parents, la dette de loyer leur est opposable, les intérêts non.
Et si personne dans la famille ne peut signer
Tous les étudiants n’ont pas des parents en mesure de se porter garants, ou disposés à le faire. La garantie Visale, portée par Action Logement, joue alors le rôle de la caution auprès du bailleur, sans engager le patrimoine familial. Les conditions de couverture, les plafonds de loyer et les démarches à accomplir côté propriétaire sont décrites sur Mon Avocat Bailleur ; côté étudiant, le visa s’obtient en ligne avant la signature du bail, et de plus en plus de bailleurs l’acceptent à la place d’une caution parentale, parce qu’il les couvre sur une durée plus longue qu’un parent qui pourrait résilier.
Pour Inès, le choix se résume ainsi : des parents qui signent un acte complet, avec le loyer indiqué, le bail en main et une durée qu’ils ont lue, ou une garantie Visale demandée avant la visite. Dans les deux cas, le document se lit avant la rentrée, pas après le premier loyer manqué.
